發(fā)布時(shí)間：2018-10-11 來(lái)源于：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所黃曉蕓
近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲以及限購(gòu)、限貸政策的變化，因交易雙方法律意識(shí)的淡薄、對(duì)交易流程的不熟悉、買(mǎi)賣(mài)合同約定的不明確、對(duì)中介的盲目相信等因素，導(dǎo)致二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件頻繁發(fā)生。筆者結(jié)合代理多宗二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)前規(guī)定以及案例裁判情況對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛類(lèi)型以及裁判規(guī)則進(jìn)行簡(jiǎn)要整理如下：
一、出賣(mài)房屋未經(jīng)配偶共有人同意引發(fā)的糾紛
現(xiàn)實(shí)中，存在不少婚后購(gòu)買(mǎi)的夫妻共有房屋僅登記在一方名下、配偶名字未顯名登記在產(chǎn)權(quán)證上的情況。因此，產(chǎn)權(quán)證上顯名的一方未經(jīng)配偶同意擅自出賣(mài)夫妻共有房屋時(shí)，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，作為買(mǎi)受人很難知曉房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。且，鮮有買(mǎi)受人能夠具有審查出賣(mài)人婚姻登記情況、要求配偶一方出具意見(jiàn)的法律意識(shí)，或者認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同根本無(wú)需未顯名一方簽訂，買(mǎi)受人往往僅與產(chǎn)權(quán)證上顯名的一方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致雙方簽訂合同或者房屋過(guò)戶(hù)后賣(mài)方配偶主張權(quán)利的糾紛。甚至也成為因房?jī)r(jià)上漲后賣(mài)方聯(lián)合配偶以此作為解除合同的理由和手段。
對(duì)于該類(lèi)糾紛的處理應(yīng)對(duì)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分房屋是否已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)登記進(jìn)行分析。
?。ㄒ唬┓课萆形崔k理過(guò)戶(hù)登記的情形
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題
《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第八十九條規(guī)定：共同財(cái)產(chǎn)在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。僅依據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題上，確實(shí)存在爭(zhēng)議和理解的不同。但是，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》 第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》中也已經(jīng)明確，出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
裁判規(guī)則：對(duì)于此情形下合同效力的問(wèn)題，裁判規(guī)則已經(jīng)非常明確：房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不因出賣(mài)方無(wú)權(quán)處分而無(wú)效、合同是有效的。
2、買(mǎi)受人能否主張繼續(xù)履行合同的問(wèn)題
如買(mǎi)受人主張繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人的配偶作為共同被告參加訴訟。如果出賣(mài)人的配偶追認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同，或者買(mǎi)受人能夠舉證證明：出賣(mài)人的配偶對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)事宜知情而未表示反對(duì)的、買(mǎi)受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款,并占有使用房屋,出賣(mài)人的配偶未在合理期間提出異議的、其他有理由相信房屋買(mǎi)賣(mài)為出賣(mài)人夫妻雙方共同意思表示的，則主張繼續(xù)履行合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的訴訟請(qǐng)求將可能得到法院的支持。因此，作為買(mǎi)受人主張繼續(xù)履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)主要圍繞出賣(mài)人的配偶知情或者同意展開(kāi)舉證。
如果出賣(mài)人的配偶拒絕追認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同且買(mǎi)受人無(wú)法舉證證明出賣(mài)人的配偶對(duì)買(mǎi)賣(mài)事宜知情或者合理期限內(nèi)未提異議的，則按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，因房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，出賣(mài)人配偶所享有的共有所有權(quán)應(yīng)優(yōu)于買(mǎi)受人基于合同約定的債權(quán)。買(mǎi)受人繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求屬于法律上履行不能，此情形下，如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，則該訴訟請(qǐng)求將無(wú)法得到法院的支持。此時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、要求賠償損失。
裁判規(guī)則：如出賣(mài)人的配偶追認(rèn)合同或者買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人的配偶知情的，則法院支持合同繼續(xù)履行；如出賣(mài)人的配偶拒絕追認(rèn)合同且買(mǎi)受人無(wú)法舉證證明出賣(mài)人的配偶對(duì)買(mǎi)賣(mài)事宜知情或者合理期限內(nèi)未提異議的，則法院不支持合同繼續(xù)履行。
?。ǘ┓课菀艳k理過(guò)戶(hù)登記的情形
如果房屋辦理過(guò)戶(hù)登記后出賣(mài)人的配偶主張追回房屋的，則應(yīng)適用善意取得的規(guī)定進(jìn)行審查。
《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，買(mǎi)受人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：買(mǎi)受人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給買(mǎi)受人。
如何審查認(rèn)定“善意”，是司法實(shí)踐中具有一定自由裁量權(quán)的問(wèn)題，根據(jù)最高人民法院有關(guān)案件裁判理由的總結(jié)，我們認(rèn)為：善意取得制度中的“善意”指的是買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人是有處分權(quán)人，買(mǎi)受人并不知曉無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，這是善意取得人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律前提。明知出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)而仍受讓該財(cái)產(chǎn)、或者明知無(wú)權(quán)處分人違反所有權(quán)人意志轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為，都屬于故意侵犯他人所有權(quán)的行為，不能認(rèn)定為善意取得。只要買(mǎi)受人主觀上是善意的且符合善意取得的其他構(gòu)成要件，則發(fā)生善意取得的法律后果。物權(quán)法沒(méi)有將買(mǎi)賣(mài)行為的有效性作為善意取得的構(gòu)成要件。善意取得制度解決的是物權(quán)歸屬的問(wèn)題，合同效力乃是債法領(lǐng)域的問(wèn)題，只要買(mǎi)受人主觀上是善意的且符合善意取得的其他構(gòu)成要件，則發(fā)生善意取得的法律后果。
裁判規(guī)則：此種情形下，法院將審查買(mǎi)受人是否符合善意取得的構(gòu)成要件。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)是否構(gòu)成善意取得，司法實(shí)踐中，通常會(huì)從買(mǎi)受人知曉出賣(mài)信息的途徑渠道、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是否合理、買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間是何種關(guān)系、買(mǎi)受人是否知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉無(wú)權(quán)處分行為等方面進(jìn)行考量。如果符合善意取得，則買(mǎi)受人合法取得房屋的物權(quán)。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后房屋被抵押或者查封引發(fā)的糾紛
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后賣(mài)方將房屋擅自抵押給第三人，甚至是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)交易遞件但未完成過(guò)戶(hù)登記前房屋被法院查封，這兩種情形的案件筆者都曾代理過(guò)，具體的代理方案應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的訴求以及案件情況進(jìn)行選擇。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人將房屋抵押給第三人。從理論上而言，此情形下，買(mǎi)受人一方可以申請(qǐng)追加抵押權(quán)人作為案件第三人，并代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合同可以繼續(xù)履行。然而，在司法實(shí)踐中，采取此方案卻要考慮可行性和法律風(fēng)險(xiǎn)，如買(mǎi)受人是否具有償債支付能力的問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，相當(dāng)一部分買(mǎi)受人是采取按揭付款的方式，首期款支付后，是否有能力償還抵押權(quán)債務(wù)是切實(shí)的實(shí)際問(wèn)題；同時(shí)也要考慮抵押權(quán)人是否同意、考慮款項(xiàng)如何支付、如何保障安全性的問(wèn)題。通常，如果買(mǎi)受人采取代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，我們建議對(duì)款項(xiàng)采取第三方托管的方式如提存等，在抵押注銷(xiāo)、過(guò)戶(hù)登記后解付款項(xiàng)，以確保資金安全。如果人民法院愿意托管款項(xiàng)，當(dāng)然是最理想的操作方案，但司法實(shí)踐中卻鮮有可行。買(mǎi)受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，需要考慮實(shí)際操作的眾多因素，因此，從實(shí)踐案例總結(jié)來(lái)看，遇到此種情形，出于可行性和法律風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，最終買(mǎi)受人選擇解除合同、要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的相對(duì)比較多數(shù)。
裁判規(guī)則：從筆者代理的案件總結(jié)看，此情形下，如果買(mǎi)受人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，則人民法院會(huì)主動(dòng)追加抵押權(quán)人為第三人，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求為代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果買(mǎi)受人主張解除合同賠償損失的，因訴訟請(qǐng)求與抵押權(quán)人并無(wú)法律上的利害關(guān)系，法院不會(huì)追加抵押權(quán)人參與訴訟。此情形下，對(duì)于買(mǎi)受人主張返還已付房款并要求出賣(mài)方支付利息、主張出賣(mài)方按合同約定支付不予出售房屋的違約金、主張賠償裝修損失的，一般都能得到法院的支持。作為出賣(mài)方而言，如果房屋已經(jīng)交付買(mǎi)受人居住使用，主張買(mǎi)受人返還房屋、支付房屋使用費(fèi)的，則應(yīng)當(dāng)提起反訴或另案起訴。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人的房屋被依法查封。
此情形下，應(yīng)當(dāng)區(qū)分查封的性質(zhì)進(jìn)行分析：
?。?）變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失
如交易過(guò)程中房屋被行政或者刑事查封的，一般而言，從民事角度上，因法律上無(wú)法繼續(xù)履行，故應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、要求賠償損失。
?。?）申請(qǐng)執(zhí)行異議
如房屋在交易過(guò)程中被人民法院執(zhí)行查封，買(mǎi)受人擬繼續(xù)履行合同的，則應(yīng)當(dāng)審查是否符合異議成立的條件，如符合異議成立條件的，應(yīng)按照?qǐng)?zhí)行異議的程序提出主張：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，應(yīng)符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的方可異議成立：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
如不符合執(zhí)行異議條件的，則可以考慮是否能夠償還查封對(duì)應(yīng)的金錢(qián)債務(wù)、解除查封后繼續(xù)履行。在無(wú)法排除查封的情況下，只能請(qǐng)求解除合同、賠償損失。
裁判規(guī)則：房屋被依法查封,買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民法院將向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失,或者駁回起訴并告知可以依照民事訴訟法關(guān)于執(zhí)行異議的有關(guān)規(guī)定主張權(quán)利。
三、出賣(mài)人拒絕配合辦理過(guò)戶(hù)時(shí)引發(fā)的糾紛
（主要是違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)之爭(zhēng)）
近年來(lái)，因房?jī)r(jià)的上漲，出賣(mài)人單方違約拒絕繼續(xù)履行合同的案例層出不窮。此情形下，如果合同解除，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任，是僅按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)（廣州中介格式合同一般約定該種情形下違約金為房屋總價(jià)的10%）還是按照評(píng)估公司評(píng)定的房屋現(xiàn)價(jià)與合同價(jià)格之間的差價(jià)承擔(dān)違約責(zé)任？對(duì)此，理論和司法實(shí)踐中一直存在爭(zhēng)議和分歧。
支持按照房屋差價(jià)承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)認(rèn)為：誠(chéng)實(shí)信用是民事法律的帝王原則，出賣(mài)人單方違約已明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則，房屋上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金標(biāo)準(zhǔn)的情況比比皆是，如果僅按照約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，意味著賣(mài)方因違約行為獲得利益，這不應(yīng)該是法律保護(hù)的法益。如果不支持買(mǎi)受人的差價(jià)損失，相當(dāng)于保護(hù)違約方獲益、忽視守約方損失，法益保護(hù)明顯失衡，不利于社會(huì)價(jià)值的積極導(dǎo)向。違約方應(yīng)當(dāng)承受其違約帶來(lái)的后果而不應(yīng)因違約獲利。故，應(yīng)當(dāng)支持買(mǎi)受人的差價(jià)損失，保護(hù)守約方的權(quán)益。
反對(duì)按照房屋差價(jià)承擔(dān)違約責(zé)任的則認(rèn)為：違約責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超出違約方訂立合同時(shí)的預(yù)期，既然合同約定了違約金標(biāo)準(zhǔn)，也即出賣(mài)人對(duì)于違約責(zé)任的預(yù)期在合同訂立時(shí)已確立，人民法院應(yīng)當(dāng)遵循合同契約精神進(jìn)行裁判。另一方面，在出賣(mài)人未實(shí)現(xiàn)高價(jià)出售前，其房屋差價(jià)也僅僅是一種預(yù)期利益并非實(shí)得利益；在買(mǎi)受人未購(gòu)買(mǎi)同地段同類(lèi)型價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课葜?，其損失也僅為預(yù)期損失而非實(shí)際損失。對(duì)預(yù)期損失而非實(shí)際損失，法律不應(yīng)支持。
裁判規(guī)則：司法實(shí)踐中，不同地區(qū)、不同法院，裁判的尺度不盡相同。2017年，部分地方人民法院裁判出賣(mài)人按房屋差價(jià)承擔(dān)違約責(zé)任的一些案例被廣為宣傳，但，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來(lái)看，支持房屋差價(jià)損失并非全國(guó)法院普遍的裁判思維，很多判例僅僅支持合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此問(wèn)題仍然存在不同判例的情況。筆者當(dāng)事人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件（案件發(fā)生于2017年），一、二審人民法院均認(rèn)定出賣(mài)人違約，一審天河區(qū)人民法院按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)判決出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，并未支持買(mǎi)受人主張的房屋差價(jià)損失。二審廣州市中級(jí)人民法院卻支持了買(mǎi)受人房屋差價(jià)損失的主張。
2017年廣東省高級(jí)人民法院的指引意見(jiàn)明確：房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方當(dāng)事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計(jì)算損失時(shí),應(yīng)當(dāng)扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、 守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費(fèi)用,并綜合考慮守約方的履約情況等確定,但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
指引規(guī)則雖然已出，但僅從指引意見(jiàn)內(nèi)容來(lái)看，仍然存在對(duì)“不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失”不同的理解，故，同類(lèi)案件不同判決結(jié)果仍然有可能出現(xiàn)。
四、因限購(gòu)、限貸政策的變化引發(fā)的糾紛
由于房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)限貸政策的收緊，引發(fā)的合同簽訂后買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)資格受限、貸款受限的情形時(shí)有出現(xiàn)，也因此引發(fā)了買(mǎi)、賣(mài)雙方的糾紛。關(guān)于限購(gòu)、限貸政策的變化是否屬于情勢(shì)變更的問(wèn)題，理論界一直是各執(zhí)己見(jiàn)。本人對(duì)此不加以論述?？梢源_定的是，此情形屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。既然屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，則任何一方均無(wú)過(guò)錯(cuò)或者違約。從法理上而言，雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的合同無(wú)法繼續(xù)履行，其法律后果應(yīng)當(dāng)是解除合同、返還財(cái)產(chǎn)。因此，對(duì)于此類(lèi)糾紛，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查雙方合同中是否已對(duì)限購(gòu)限貸政策變動(dòng)引發(fā)的情形作出履行約定（多數(shù)中介的格式合同均約定買(mǎi)受人無(wú)法獲得銀行貸款時(shí)需改為一次性付款），如有約定的，應(yīng)當(dāng)遵循合同約定。另一方面，應(yīng)當(dāng)審查是否存在因一方當(dāng)事人遲延履行致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無(wú)法繼續(xù)履行的情況,如果是因一方當(dāng)事人遲延履行導(dǎo)致受政策影響的，則遲延履行方屬于過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。
裁判規(guī)則： 房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施,導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者不能訂立房屋擔(dān)保貸款合同的,一方請(qǐng)求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的,不予支持。 買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民法院可釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、返還財(cái)產(chǎn)。
五、買(mǎi)賣(mài)雙方僅簽訂了預(yù)約合同，在簽訂正式合同時(shí)未能達(dá)成一致引發(fā)的糾紛
在中介居間行業(yè)發(fā)達(dá)的城市，多數(shù)二手房交易均由中介居間、買(mǎi)賣(mài)雙方均簽署中介提供的格式合同。因此，相對(duì)于前面幾種糾紛類(lèi)型，該種類(lèi)型的糾紛相對(duì)比較少發(fā)生。但是，未通過(guò)中介私下成交或者朋友熟人之間的交易，尤其是一方急于出售或者一方急于購(gòu)買(mǎi)的情形下，可能會(huì)先簽訂簡(jiǎn)單的預(yù)約合同，并不具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。此類(lèi)糾紛往往是因?yàn)樵诤炗喺胶贤瑫r(shí)雙方對(duì)付款方式、付款時(shí)間、房屋過(guò)戶(hù)登記辦理等主要條款達(dá)不成一致而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，很多時(shí)候也成為出賣(mài)人反悔不賣(mài)的合法理由。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
那么，對(duì)于該類(lèi)案件，拒絕簽約的一方是否承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查是否一方不履行訂立合同的義務(wù)，還是因雙方未能對(duì)合同條款達(dá)成一致而無(wú)法訂立。如果是因雙方無(wú)法對(duì)合同條款達(dá)成一致導(dǎo)致無(wú)法訂立合同的，則不能認(rèn)定為不履行訂立義務(wù)。如果當(dāng)事人有證據(jù)能夠證明簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款的,則拒絕簽約的一方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判規(guī)則：雙方當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同后，如因在訂立正式合同時(shí)無(wú)法對(duì)此前未約定內(nèi)容達(dá)成一致導(dǎo)致未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，判決解除預(yù)約合同、返還財(cái)產(chǎn)，但不支持違約責(zé)任主張。當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù)時(shí)，因簽約行為不具有強(qiáng)制執(zhí)行性，另一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)主張解除預(yù)約合同并主張違約責(zé)任，而不能主張要求法院判令對(duì)方強(qiáng)制簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
結(jié)語(yǔ)：房屋交易標(biāo)的額比較大，關(guān)系的利益重大，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂、履行合同的過(guò)程中都應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法律意識(shí)。在糾紛發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況選擇訴訟方案并圍繞訴訟請(qǐng)求進(jìn)行舉證，最大限度防范和降低法律風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身合法權(quán)益。